Posted on 2010/05/10 13:16
Filed Under Financial/재테크

가치1 입지편
1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가
    노른자위다.
3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.

 
가치2  미래 투자 가치편
6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.

 
가치3  교통편
11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.

 
가치4  교육편
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.

 
가치5. 자연 환경편
21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.

 
가치6. 인문 환경편
26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.

 
가치7.  아파트 외부 환경편
31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며
      200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다.
34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.

 
가치8. 아파트 내부 환경편
36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.
37. 발코니는 넓을수록 좋다.
38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.

 
가치9. 시세편
41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간  20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.

 
가치10. 평형편
46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가
      따른다.
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는
      것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상
      벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지
      말아야 한다.
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장
       유망하다.
 
가치11. 매수편
51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.
    매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

 
가치12. 매도편
56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로
      순차적으로 한다.
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.
 
가치13. 대출편
61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,
      투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준
      2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼
      중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직
      한 방법이 아니다.
65.  대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이
      떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.
 
가치14. 분양편
66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승
     때  최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는
     사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한
     하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이
     유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의
     투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.
 
가치15. 2006년- 2007년 전망편
71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년
     추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초에 일시적 조정을
      거친 후에 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이
      높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는
     중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은
     중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.
 
가치16. 부동산 학습편
76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세
      및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및
     고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을
     달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에
     대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.
 
가치17. 발품편
81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을
     짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서
      관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를
     살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는
     미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.
 
가치18. 심리편
86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의
     자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게
     시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~
     1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.
 
가치19  갈아타기편
91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경
     쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은
     지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서
      새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.
      20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은
      곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자
      가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95.  대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을
       발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.
 
가치20. 종합편
96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과
      관련한  기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에
       목을 메거나  하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린
       만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.
 
가치21. 세금편
101. 양도 소득세 계산방법은  양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =
       양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
       (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -
       세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)
       4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50%  3주택
       이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70%  장기 보유 특별 공제는
       3년-5년 양도 차익의 10%  5년-10년 양도차익의 15% (25%)
       10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%
       취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%
 
가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편
106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원)  5천-2억 0.5%(한도액
       80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서
       중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%
       (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%
       내에서 당사자간 협의
      위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)
       매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
       양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,
       샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감
       주민등록 등본 각 1통
 
가치23. 매매시 체크리스트편
111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및
       시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,
       저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는
       분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증
       확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부   취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
       등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,
       법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기
 
가치24. 금기 사항편
116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된
       아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와
       1년 시세  60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지
       않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은
       특별한 상황이 아니라면 피한다.
 
121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.
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2010/05/10 13:16 2010/05/10 13:16
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Posted on 2010/05/10 13:11
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시흥동~사당IC 구간 8.7km 터널

 

강남순환고속도로 남부구간이 계획 수립 후 13년 만인 오는 5월 착공되며, 이 구간에 국내 최장 도로터널이 뚫리게 된다.

서울시는 강남순환도시고속도로 총 34.8㎞ 중 남부구간(금천구 시흥동~서초구 우면동) 12.4km, 왕복 6차로 도로공사를 오는 5월 착공, 2013년 완공할 계획이라고 12일 밝혔다.

강남순환고속도로는 올림픽대로와 남부순환로의 상습적인 교통정체 문제를 해결하기 위해 서울시가 1994년부터 추진한 성산대교 남단~강남구 일원동 수서IC 구간의 도시고속도로다.

완공시 서남권 개발 촉진 전망

오는 2013년 강남순환고속도로 전 구간이 개통될 경우 상대적으로 낙후돼 있는 서울시내 서남권 개발이 촉진 될 것으로 전망된다.

시는 특히 남부구간이 관악산공원과 서울대, 인근 주거지역 등을 통과하는 만큼 자연훼손과 주민 피해를 최소화하기 위해 사당IC를 제외한 전체 구간을 지하로 건설할 계획이다.

이에 따라 시흥동~사당IC 구간의 8.7km 터널이 뚫리면 중앙고속도로 죽령터널(4.6km, 경북 풍기~충북 단양)이나 서울시내 홍지문터널(1.9km, 홍은동~평창동)보다 긴 국내 최장 도로터널로 기록된다.

사당IC 600ｍ 구간은 지상도로로 연결하며, 사당IC~우면동 구간에는 2.6㎞ 터널이 뚫리게 된다.

시 관계자는 "서울대와는 지하화 자체에는 합의했다"면서 "다만 서울대 앞에 터널 진출입을 위해 검토하고 있는 관악IC의 위치 문제 등에 대한 이견이 있어 협의를 계속하고 있다"고 밝혔다.

이번에 착공하는 남부구간의 사업비는 총 7천265억원으로, 이중 4천900억원은 민간사업시행자, 2,365억원은 서울시가 부담하게 된다.

주요 시설로는 이용요금을 받는 시흥, 선암영업소 2곳과 터널 진출입을 위한 관악IC와 사당IC, 화재 등에 대비한 비상주차대 28곳, 차량용 대피로 14곳(750m 간격), 보행용 대피로 30곳(250m 간격) 등이 설치된다.

이용요금은 승용차, 중형트럭, 대형트럭 등을 구분해 2천~4천원 수준으로 검토하고 있으며, 남부순환로에서 2만여대, 올림픽대로 1만2천여대 등을 흡수, 하루 8만2천대 이상의 차량이 이곳을 이용할 전망이다.

시 관계자는 "강남순환도로가 개통되면 서울 서남부와 동남부 간 교통흐름이 좋아져 안양교~수서IC 구간의 통행시간이 기존 1시간에서 30분 가량으로 줄어들 것"이라고 기대했다.

강남순환도로 서부구간(성산대교 남단~시흥동 11.9km)은 기존 서부간선도로 지하에 4차로의 소형차 전용도로를 건설해 목동, 구일, 금천에서 진출입하도록 할 계획이다.

우면동~수서IC 구간은 기존 양재대로(8km)에 염곡, 구룡, 대모, 대청 등 4개 교차로를 신설, 교통흐름이 끊이지 않는 도시고속도로로 만들 예정이며, 이들 2개 구간도 2013년 완공을 목표로 하고 있다.
(함종선 기자)
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2010/05/10 13:11 2010/05/10 13:11
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Posted on 2010/03/12 22:37
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그래픽=안민수

부자를 만드는 특별한 유전자… 머니 DNA 분석

'돈 보는 눈'을 키우는 머니섹션 M… 당신에게 M-DNA를 심어드립니다

'낭비 알레르기가 있고, 정부 정책과 위험을 즐기며, 인맥이 넓고, 바가지를 쓰면 참지 못하고, 매사에 긍정적이며, 자녀 경제교육을 호되게 시킨다.'이런 7가지 덕목을 모두 갖췄다면 당신은 십중팔구 이미 부자이거나 곧 부자가 될 자격이 있다. 부자들은 그렇지 않은 사람들에 비해 특수한 능력, 바로 부자 DNA(유전자)를 갖고 있다. M은 삼성증권 전문가 집단과 수차례 회의를 거쳐 부자들의 공통분모 7가지를 뽑아냈다.

# M-DNA 1_몸뻬 정신
서울 압구정동에 사는 60대 주부 A씨. 땅 투자의 귀재로 알려져 있는 A씨는 현장에 갈 때마다 꼭 몸뻬(작업용 여성바지)를 입고 간다. "말쑥하게 차려입고 가면 현지 중개업소에서 외지에서 온 사람이라며 비싸게 부를 수 있거든요." 실속 있는 거래를 하기 위해 옷차림까지 신경 쓰는 것이다. 사모님 소리를 연방 해가며 커피를 대접하는 곳보다는 현지 경험이 많은 토박이 부동산과 거래하는 편이 유리하다고 한다. 지갑 속에 황금색 지폐가 수십 장 들어 있어도 쇼핑을 할 땐 무조건 깎으려 하는 습관이 몸에 배어 있다.

# M-DNA 2_낭비 알레르기
고(故) 정주영 현대그룹 전 명예회장은 우리나라에서 제일가는 부자였지만, 구두가 닳는 것을 막으려고 굽에 징을 박아 신고 다녔다고 한다. 계속 굽을 갈아가면서 구두 세 켤레로 30년 넘게 신었다고 한다. 또 정 회장의 등산 바지는 재봉틀로 깁고 또 기워 지게꾼 바지와 다름없었다. 서면 앉고 싶고 앉으면 눕고 싶은 것이 보통 사람들의 심리다. 하지만 부자는 근검절약하기 위해 늘 자신을 채찍질한다.

# M-DNA 3_정부와 친구되기
부자는 정부 정책이 발표되면 그 속뜻을 읽기 위해 애쓴다. 아주 사소한 정책이라고 해도 정부가 그런 내용을 발표하게 된 숨은 배경을 읽어내어 자산을 불리는 데 활용하는 것이다. 정부가 본인의 가치관이나 이념과 다르다고 해도 상관하지 않는다. 정부에 맞서지 않는 것이다. 지난해 정부가 경기 부양을 목표로 일부 지역의 신규분양 아파트에 대해 양도세 면제 혜택을 줬을 때, '지금이 타이밍'이라며 투자에 적극적으로 나선 부자들이 많았다.


# M-DNA 4_남다른 간(肝)크기
부자들은 새로운 기회를 잡기 위해 과감히 자신을 빚덩이에 빠뜨리기도 한다. 김도현 삼성증권 차장은 "부자와 빈자의 차이는 대출받는 용도에서 극명하게 드러난다"며 "부자들은 돈을 벌기 위해 빚을 지지만, 부자가 아닌 사람은 돈이 없어서 대출을 받는다"고 말했다. 공격적이긴 하지만, 빚을 제대로 활용할 줄 아는 것도 자산을 늘릴 수 있는 방법이란 얘기다.

# M-DNA 5_인(人)테크
요즘 같은 정보화 사회에선 남의 도움 없이 부(富)를 일구기가 쉽지 않다. 부자는 자신과 비슷한 관심을 가진 사람들과 친분을 쌓으며 고급 정보를 입수한다. 일본 10대 갑부에 속하는 이토야마 에이타로는 "가난한 사람과는 사귀지 마라"고까지 했다. 돈이 없는 사람은 돈을 보고 아첨하며, 돈이 떨어지면 떠나갈 사람이어서 만나봐야 손해라는 것이다. 단 돈이 없어도 많은 정보를 갖고 있어서 비즈니스에 영감을 준다면 만날 가치는 있다고 했다.

# M-DNA 6_Don't Worry, Be Rich
일반인들은 사촌이 땅을 샀다고 하면 배가 아픈 게 보통이다. 그러나 부자들은 '배가 아플 새도 없이' 사촌이 어떻게 어디에 땅을 사게 됐는지 그 경위부터 꼼꼼하게 살핀다. 부자들은 돈에 대한 사고가 긍정적이다. 지구가 당장 내일이라도 멸망할 것이라 생각하는 사람은 아무리 좋은 기회가 와도 내 것으로 만들지 못한다. 부자들은 낙관론자라는 점을 잊지 말자.

# M-DNA 7_M-DNA 대물림하기
대형 보험사 H회장은 자녀에게 용돈을 주기 전에 지출계획서를 제출하라고 요구한다. 마치 CEO가 경비 절감을 위해 회사 예산을 깎듯, 자녀가 만들어온 계획서에서 이것저것 지출을 줄이라고 지시한다. 부자는 '냉정하다' 싶을 정도로 호되게 자녀 경제교육을 한다. 자신이 평생 쌓아올린 부(富)를 자식 세대에서 한순간 날리지 않도록 하기 위해서다. 일부 부자는 아름다운 기부 활동을 펼쳐 자식들에게 모범을 보이기도 한다.

[이경은 기자 diva@chosun.com]
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2010/03/12 22:37 2010/03/12 22:37
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Posted on 2009/04/18 07:09
Filed Under Financial/재테크

너무나 가슴에 콕 박히는 철칙을 소개 드립니다.
투자자들은 이글을 보시고 꼭 기록 해 놓앗다가.
매일 매매 하기전 읽고 시작 한다면 정말 놀라운 결과가 나올 듯 합니다.
저도 짧은 경험자 이지만 이 글을 보고 많은 것을 공감하고 왜 진작 나도 이런 철칙을 정리 해서 가지고 투자를 신중히 하지 못한걸 후회도 되네요.
이 글이 많은 소액 투자 개미들에게 도움 되길 바라며 화이팅 ^^

그리고 마지막으로 손절매가 얼마나 중요 한지에 대한 내용을 보너스로 올려 드립니다.

초생달님의 주식 투자 102철칙
 
1. 내가 매입한날은 분명히 주가가 크게 오를것 같아서 매수를 하였는데 손실이 발생하였다면 즉각 자신의 생각을 철회하여 내일 오전 장으로 매수를 미루라. 앞으로 오를거라는 확신이 있어도 내일이면 더 싸게 살 수 있는 시장에 흔해빠진 물건이 주식이다.
(매수한날 수익이 안난다면 초강세장이 아니라면 일단 매도한다.)
 
2. 하락 파동이 3개월 이상 지속후 더 이상 하락하지 않고 거래량이 급감하면 기다린다.
(급등주의 가능성이 있다.)
 
3. 1차상승폭의 50 퍼센트이상 하락하지 않는종목을 집중 매수하라. 이것이 인기주이다.
조주의 단계를 지난 주가는 ( 여기서 조주란 큰손이 그 주식에 호재나 매력을 미리 알고 저가에서 매수와 매집을 할때를 말하며, 나타나는 증상은 10퍼센트정도의 상승을 서서히 하며 거래가 슬슬 늘어나고 조주의 현상이 나오기전의 최종저가를 깨지않는 증상을 보이며 주로 주봉에서 확연하게 나타난다.) 1차상승을 시작한다. 어느순간 약간 많은거래와 함께 주가는 고점을 형성하며 칼든 강도의 형상인 윗꼬리를 길게단 음봉으로 강도에게 재산을 빼앗기는 모양을 만들고 하락하기 시작한다.
여기서 1차상승의 모든거래는 세력과 큰손의수중으로 물량이 털리는 과정에 나타나는 상승인데 그것을 아는 방법이 바로 하락의 모습에서 판독이 가능하다. 인기가 없는 주식은 1차상승폭의 50 퍼센트 즉 절반을 깨고 절반에 반을 또 깨며 자꾸만 내려온다. 일단 상승한 주가가 하락기에 상승폭의0.618 배 이상을 더 내려온다면 그 주식은 아주 작은손이 큰손인척하며 급등주를 만드는 듯이 보이는 흉내를 낸채 개미의 작은돈을 빼앗아 도망을 갔다고 생각하시면 타당하다. 진정한 인기주이며 만인에 관심을 끌고 있는 주식은 컴퓨터 자판의 엔터키를 눌러서 매수를 하고싶은 욕망에 상승폭의 절반을 향해 내려오면 너도나도 매수오퍼를 낸다. 물론 매수를 하고싶은 욕망을 만드는
선도자는 큰손이며 그들은 챠트와 그래프를 멋있게 만들어 준다. 여기서 간과해서는 안되는 것이 있다. 우리 개미들은 완전 최저 대바닥을 좋아하며 그 바닥에서 주식을 사기에 혈안이 되어있지만 큰손과 전문가들은 약간의 상승이 있은후 눌림목을 좋아한다는 확연한 차이점이 있다.
상승1파의 끝점이 무릎 근처이다.
 
4. 금일 매수했는데 수익이 났다면 일단 보유하라.
 
5. 강력한 60일선을 궁둥이 밑에 깔고 앉아 거래가 급격히 줄어든 전형적인 상승의 준비는 폭등주의 고요함이다. 급등주의 조건 중 첫 번째는 조주가 시작되기 전의 최저가를 하향돌파하며 추락하지 말아야 하며 그 조건을 만족하는 자리에서 거래급감이 오면 이는 매수 대기하라. 이 후 양봉이 나오며 거래가 늘기 시작하면 폭등의 시작이다.
 
6. 고가놀이란? 폭등주의 인기가 너무나 좋아서 전주의 양봉 3분의 1 이하로 주가가 내려가지 않고 거래가 붙으며 양선의 십자선이 출현하는 것을 말합니다.
 
7. 갭상승의 조건이란
갭으로 월요일부터 강한 상승을 한 주식은 금요일의 종가가 월요일의 시초가를 절대로 하향하면 안된다. 하향하면 시세는 끝난 것이다.
 
8. 주가가 상승하는데 거래가 감소하다가 물량이 터지는 날이 상투이다. 거래량 감소시 매도준비하라.
 
9. 한번 급등한 종목은 6개월 이상은 쳐다보지 마라.
 
10. 스토캐스틱 80퍼센트는 강력한 매도신호이다.
만약 이러한 상황에서 대량의 거래가 발생되거나 거래는 실리는데 주가는 오히려 밀리는 현상인 윗수염을 다는 음봉이 시작되면 일단 전광석화같은 매도가 최선의 방법이다.
스토캐스틱80은 과매수 신호로서 이미 바닥권에서 매입한사람이 큰수익을 남겼고 지금사려고 하는 당신은 이주식을 사보았자 별볼일이 없으며 오히려 다시 스토캐스틱 20퍼센트이하로 내려가는동안 마음고생과 큰 손실을 준다는 신호이다.
스토캐스틱은 바닥의 확인에는 신빙성이 별로없으며 상투의 확인에는 대단한 힘을 발휘하는 절대적인 지표이다.
 
11. 이동평균선을 신뢰하라.
주가가 20일선 아래에 있다면 20일동안 매수한 사람은 다 손해를 보고 있다는 얘기이다.
곧 물량 압박이 크다. 20일선이 상승하여 60일선을 만났다면 대박이다.
20일선이 상승하여 하락중인 120일선을 만나는 골든크로스는 절대 매도 시점이다.
 
12. 데이트레이딩을 하는날
한기업의 악재 때문에 모든 종목이 폭락하는 날 아침에 하한가 근처에서 산다. 이후 보합선 근처에 서 매도한다. 물론 수수료 손해볼 각오는 해야한다.
 
13. 예측과 대응
매일 매일 시장이 끝나면 시나리오를 작성하고 이?z날은 대응한다. 예측은 폭락이나 폭등에 대해서 민첩한 대처를 할 수 있게 한다. 폭락을 예측했는데 강보합이면 일단 매수 가능하다. 상황이 바뀌어 하락하면 예측이 맞은 것이므로 즉시 손절한다.
 
14. 하락추세에서 5일선이 20일선을 만나는 골든크로스는 폭락의 징조이다.
골든크로스가 될만큼 반등이 컸다는 의미이므로 이제 남은 것은 폭락뿐이다.
 
15. 바닥에서의 상투
대바닥에서 최고 상투때의 거래가 형성된다면 그것도 며칠간 계속되는데 주가는 더이상 못오르거나 약간 오르는데 그친다면은 빨리 팔고 도망 나오라.. 바로 그곳이 대바닥에서의 또 한번의 상투이다.
이 후 긴 하락이 시작될 것이다.
 
16. 바닥에서 저점을 붕괴하지 않고 저점을 서서히 올라갈 때 80%의 주식이 매집된 상태이면 폭등이 시작될 조건 하나가 갖추어진 것이다.
 
17. 급등주도 바닥에서 사야 급등주이지 그 시기를 놓치면 자고 일어나면 상한가이기 때문에 살수가 없다. 이렇게 상한가로 날라가는 종목은 물량이 터지면 대부분 수명이 끝난다.
한번 놓친 종목은 다시는 쳐다보지 말고 다른 종목을 발굴하는데 노력을 기울이라.
 
18. 폭등주는 5일선만 본다. 5일선이 무너지면 무조건 버린다. 한번 크게 폭등한 주식은 6개월은 쳐다보지도 않는다.
 
19. 주봉을 보고 난 후에 일봉을 보라.
 
20. 저가 주식은 대바닥에서 상승추세가 아니면 사지 마라. 싼게 비지떡이다.
 
21. 고가에서 장대음봉과 대량거래는 지옥이다.
 
22. 대급등주는 5일(생명선), 20일(세력선), 60일(금리선), 120일(대세선)의 역배열에서 나온다.
 
23. 박스권 매매는 우량주가 조주의 단계나, 아직 큰 상승이 없을 때에 한정된다.
폭등시 파는 사람은 누구인가. 폭락시 사는 사람은 누구인가. 좋은 주식은 폭락 속에서도 거래가 급감한다. 주가가 곧바로 회복되는 것은 말할 필요도 없다.
 
24. 바닥이란
모든 사람이 체념하고 더 이상 팔려고도 하지 않을 때가 바닥이다. 하락의 기울기가 점점 완만해져서 접시형태의 반을 넘었을 때 서서히 올라가면 장이 나빠서 급락하는 날 소량을 저점에서 산다. 그리고 보유한다. 몇 개월 이 후 급등할 때 판다.
 
25. 폭등주와 준폭등주와 똥주
폭등주 - 5일선의 상승 각도가 60도, 60도로 폭등한 녀석은 꼭 60도로 폭락한다.
준폭등주 - 5일선의 상승 각도가 45도의 안정적인 상승각도입니다 폭락을 안하는 전형적인 각도임.
조주를 거치고 50%이하의 거래량 급감 조정 후 상승한다.
매도하는 시점은 바로 5일선을 장대음봉으로 깨고 내려오는 날 종가에 팔고 나온다.
미련도 없이 이제는 오른만큼 빠질일만 남았음.
똥주 - 조정이 61.8%를 넘고, 이후 상승각도 40도 이하 주식은 대폭락이 또 시작된다.
 
26. 주식시장에서 퇴출되지 않는 법
1) 첫번째 장대음봉에 무조건 버린다. 내가 버린 후 상한가 백번을 가도 일단 버린다.
2), 내목숨을 줄지언정 종자돈은 못준다. 주식을 오를 때도 복리지만 빠질 때도 복리 이다.
사고 팔고 반복해서 돈 버는 놈 없다.
3). 고정표적을 이용하라. 우량한 회사의 주식을 대형주 소형주 중형주로 분류해서 1년 동안 3종목만 추격하라. 매일같이 그 종목만 보라. 그러면 꼭 성공한다.
 
27. 상승을 시작한 주가가 60일, 120일, 240일 이동평균선을 돌파하면 폭락한다.
이 후 조정이 50%이하이고 상승기울기가 크면 사라. 조정폭이 크고 기울기가 완만하면 시세는 끝났다.
 
28. 폭등주는 살 시간이 하루밖에 없다. 3-4일 올랐으면 폭락의 가능성이 크다.
 
29. 바닥시세에서 급등은 없다.
바닥시세에서 오르면 조정을 기다린다. 조정이 ?卵? 상승각이 크면 사라.
 
30. 거래없이 상승한 주식은 거래가 터질 때 매도하고, 거래를 실으면서 상승한 주식은 거래가 줄면 매도한다.
 
60. 금리가 하락하고 환율이 안정적이며 유가가 안정되면 저가 중대형주와 초폭락주에 투자하라.
 
61. 금리가 10% 이상이면 부채비율 200% 이상에는 투자하지 마라.
 
63. 금리가 10% 이상이면 건설, 시멘트, 철강, 목재에는 투자하지 마라.
 
64. 데이트레이딩은 대세하락기에는 절대 하지 마라. 오직 바닥의 박스권에서만 유효하다.
주식은 인기가 있는 동안만 투자를 해야하며 인기가 생기기도 전에 미리 예측을 해서 주식을 매수하면 폭락이 발생한다. 또한 인기를 얻는데 실패를 한 종목은 인기가 발생하며 많은 사람들이 관심을 갖는 구간이 발생할 때까지는 또 하락을 한다.
 
65. 세력선인 20일선이 하락을 멈추고 ?뗍? 않는 한 하락시 주식을 사지 마라. 세력을 넘나드며 매집이 이루어진다.
 
66. 낙폭과대에 의한 반등은 짧게 끊어 쳐라.
 
67. 예측을 가지고 주식을 사지 마라.
 
68. 단발성 대량거래가 있는 종목은 당일날 무조건 팔라. 내일은 못판다. 결국은 깡통이다.
 
69. 횡보의 기간이 길면 길수록 처음의 매수자는 기다려주지 않는다. 폭락한다.
 
70. 모든 사람이 주식을 사기를 꺼려하고 현재의 가격이 비싸다는 공감대를 형성하면 대세 하락한다.
모든 사람이 현재의 주가는 싸지만, 앞으로의 불확실성에 경제를 점치기가 어렵다면 하락도 없고 상승도 없는 횡보의 모습을 보일 것이다.
 
71. 하락을 계속하다 밑꼬리를 다는 망치형의 일봉이 나온다던가, 어제의 음봉을 삼분의이정도 회복하는 양봉이 처음으로 나온다면 선취매 군단이 들어온 것이다. 선취매 군단이 들어오지 않으면 아무리
하락했어도 더 하락할 것이다. 선취매가 들어오고 상승각도가 45도 이상이면 매수한다. 대량매매가 이루어지며 3일선 또는 5일선이 하락 반전하면 매도한다.
 
72. 가바닥이란 이후의 저점이 점점 내려가며 생긴 바닥을 말한다.
 
73. 하락추세가 계속된다면 언제까지 하락한다는 예측을 하지마라. 오직 대응하라.
 
73. 생선의 머리는 데이트레이더에게 던져라.
 
74. 주식을 보유한 사람이 가장 팔고 싶어하는 구간은 바닥에서 30% 상승한 지점이다.
 
74. 매수를 결심할 때는 항상 상한가 한 개 이상은 가능하다는 확신이 섰을 때 하라.
 
******************************* 상승시 기법 ****************************************
75. 시간의 개념을 도입하라. - 시간의 개념이란 주가가 하락하는 조정파동의 날짜를말한다
(시간의 개념이란 주가가 바닥을 확인하는 얕은 상승을 한뒤에 다시 주가가 하락을 하는 조정파동에서 탄생하는 개념이다.)
1) 3일에서 5일안에 어제의 음봉을 상회하는 양봉이 터져야하며 이날이 곧 매수의 선취매자의 위치이다, 칼을 갈고 매수한다.
2) 5일안에 결정이 안난다면 관심종목에서 제외시켜라 나중에 다시보자 빠이?빠이
3) 대폭락 주식의 마지막 흔들기에서 자주 출몰한다 큰손의 매집 흔적에 유형임을 숙지하고 대폭락 주식에는 항상 관심을 갖는다
4) 어제의 음봉을 상회하는 양봉이 터진후 다시 대음봉이 나온다면 실패종목이다.
도망가라 그러나 이러한 실패확률은 5퍼센트이다
5) 급등주가 5일선이 붕괴되어 조정에 들어간후 시간의 개념에 맞는 형태가 나온다면 일단 매수한다. 나는 수익에 만족할지 모르지만 아직 전체 수익은 안 난 경우가 많다.
 
76. 고점매수와 저점매수는 파동을 거꾸로 탈 수 있는 아주 위험한 투자방식이며, 매수하면 폭락하고 매도하면 폭등하는 이상한 현상을 되풀이하는 어이없는 투자형태이다.
 
77. 자신만의 무기가 없다면 주식시장을 떠나라. - 군중심리에 휘말리지 마라.
 
78. 데이트레이딩을 할때는 5분 차트를 이용하라. 5분차트에서 생명선은20일선이다. 20일선이 \"나잡아 잡슈\"하고 누운후 조주의 모습을 보일때가 매수 찬스이다.
 
79. 오랫동안 상승한 주식이 상승을 지속할 것이라고 생각지 마라. 머리부분은 데이트레이딩 영역이다.
 
80. 폭락과정에서 거래량이 지속적으로 증가하면 선취매 세력이 들어온 것이다. 하락이 끝나고 첫 양봉이 나오는 시점이 매수시점이다. 만일 양봉이 들어오고.. 상승의 기울기가 크지 않다면
선취매는 곧 매물로 나오고 또 한번의 폭락이 시작된다는 것도 알아야 할 것이다.
 
81. 횡보 국면에서 거래가 증가하면 곧 상승이 도래한다.
 
82. 횡보 국면의 말기에 거래가 줄어들기 시작하면 또 한번의 폭락이 있다.
 
83. 상승추세에서는 거래량도 파동을 탄다. 파동의 저점은 하락, 파동의 고점은 상승이다.
하락추세는 거래량의 파동이 없다.
 
84. 주가가 상승기의 막바지에 다달하면 주변주는 탈락한다. 핵심주만 간다.
 
85. 이동평균선의 수렴은 장세의 변곡점이다. 이 후 하락/상승의 횡보가 빨라진다.
 
86. 상승중 5일선이 조정하여 20일선에 작은 마디로 근접한 후 발산하면 상승폭이 크다. 반드시 매수해야 한다. (갭회전 파동)
 
87. 하락중 5일선이 반등하여 20일선에 작은 마디로 근접한 후 발산하면 하락폭이 크다. 반드시 매도해야 한다. (갭회전 파동)
 
88. 주가가 대대적인 상승이후 갭상승을 했다면 이는 선취매 세력이 물량을 터는 것이다.
 
89. 추세를 거부하지 말고 추세에 순응하라.
 
90. 추세안정형이란 어떤 주식이 하락을 한다면 어느 가격권에서 대대적인 매수를 단행하는 선취매자가 탄생을 하여 하락을 저지하는 구간이 발생을 하는데 그곳이 이동평균선의 언저리라면 추세 안정형으로서 향후 주가의 상승을 예측할 수 있다.
추세안정형의 매수포지션은 먼저 조정을 받은녀석이며 조정파동진입시 무거운 이동평균선을 발로 밟고 음봉의 크기가 줄어들며 새색씨 볼같은 양봉이 탄생하는 지역으로서 그곳이 매수의 핵심포인트이다
예전 대폭락의 끝자락에 가격을 머리속에서 지우지 못하는사람은 수익률게임에 동참을 할수가 없으며 가격만을 생각하며 고민을 하는동안 주가는 이미 또한번의 수익을 주고있다는 점입니다
이렇게 주식은 조정과 상승을 반복하며 트랜드를 형성해 나가는데 고점매수의 위험을 피하기 위해서 시장이 현재와 같이 강할때에는 먼저 조정을 받은녀석을 타겟으로 편승하는 자세가 필요하다.
이러한 자세는 추격매수의 위험에서 벗어날수있으며 시장이 갑자기 급격한 반전으로 위험한 급락파동을 발생한다해도 이러한 종목은 선조정파동에 의해서 쉽게 매도하고 나올수잇는 위치를 구축할 수 있다
또한 순환매의 형성이라는 순환파동의 진입이 발생했다는 단서를 제공받을수있는기법이며 그로인해 안정적인 수익률게임을 지속적으로 벌일수있는 기법이기도 하며 현재의 국내증시에서 위험을 회피할 수 있는 대안이기도 하다.
단 시장 전체가 폭락하는 경우 3일의 개념이나, 5일의 개념이 맞다하여 추격매수를 하는 것은 죽음의 투기이다.
 
91. 시간의 개념은 미수청산을 위한 시간이 3일인데서 나온 것이다. 강세장에서 미수를 한후 시간개념의 조정을 받으면 완전히 쪽박이다.
 
92. 개인투자자의 큰 허점과 항상 투자에 실패하는 이유는 망서림이라는 단어를 추종하며 공포심을 이겨내지 못하는데 있다.
 
93. 급등하는 종목을 확인 매도하는 방법은 시장이 무너지는 것을 확인한 후 매도를 하는 추세순응이 좋다.
 
94, 돌파갭은 차트상에서 중요한 매집이 끝나고 발생하는 갭으로서 신빙성이 높은 특징을 가지고 있다. 돌파갭은 쉽게 붕괴하지 않고 쉽게 메꾸어지지 않는다.
 
95. 강세마인드이 시장에서 조정파동은 당연한 것이다.
 
96. 오랫동안 기관과 외국인의 관심에서 멀어진 종목 중에서 주가가 더 이상 하락하지 않는 안전영역이 존재한다. 이때 거래는 급감한다. 부자는 이런 종목에서 나오는 것이다.
 
97. 선물의 백워테이션은 향후 주식이 더 떨어진다고 생각하는 집단이 나타날 때 일어나는 현상이다.
 
98. 거래의 증가 없이 주가가 상승하는 것은 주가의 다이버젼스라 한다. 주가의 왜곡현상이 발생하여 한가닥 기대심리에 의해서 주가가 상승할 때는 곧 뒤따를 돌던지기의 매물을 겪을 우려가 있다.
 
99. 주가가 상승의 신호탄을 쏘아올리는 순간에는 장대양봉과 거래의급증이 나타나듯이 주가가 하락을 할때에는 거래의 감소와 하방경직성의 모습이 나타나야 한다. 이러한 모형이 관찰된다면 시장은 강세마인드이며 희망을 버려서는 안되는 아주 바람직한 조정파동임을 인지하고 단지 시간 게임의 연장선에 들어선 증시일 뿐 타이밍의 예술적 매수포지션을 구축하기 위한 준비를 하여야 하는 구간이다.
 
100. 악재가 발생하였을때 이러한 악재를 잠재울 수 있는 선도자의 힘이 필요하다. 그러나 힘의 군단이 탄생하기를 기다리는 것보다는 순간적인 매도로 현금을 확보하는 발빠른 대응을 한 뒤에 힘의 군단의 행보를 관찰하는 자세가 필요하다.
우리가항상 게임에서 실패자로 남게되는 가장큰 이유중하나는 망서림을 통해 매도할자리에서 매도를 망서린다는 점이다. 거래소와 코스닥이 동시에 터져나온 음봉으로 인해 시초가 갭하락을 실현하는 순간급락파동에서 20~30퍼센트의 손실이 급격히 발생하는 경우가 대부분입니다
되돌림의 상승파동을 기대한 저점매수타법은 대음봉과 시초가 갭하락으로 인해 장중 매도의 기회를 상실할 가능성이 매우 높으며 오히려 기술적 반등을 노리고 뒤늦게 매도하는 군단의 매물에 희생양이 될 가능성이 크다.
 
101. 주가상승의 원동력은 시장이 악재에 무덤덤한 시점이다.
 
102. 데드크로스를 포착하라.
1) 장기이평선인 240일선을 기준점으로 잡아라
2) 60일선이 240일선을 뚫고내려오는 순간을 주목하라
3) 장기이평선이 위치한 구간의 주가와 데드크로스시점의 주가 가격을 판독하라
4) 60일데드와 현재주가의 괴리도가 작다면 120일선의 데드를 관찰하라
5) 장기이평과 데드크로스 발생후 3일안에 어떤 현상이 발생함을 기억하라
 
패닉의 마지막 단계에서 주가는 일시적인 폭등을 시작한다. 이때 상승의 폭은 마지막 폭락이 시작되기 직전 90%선까지 가능하다. 손절매 물량이 나오기 시작하기 직전까지만 유효하다.
만일 60일 240일 데드크로스일 때 하락이 작다면 상승도 작다. 곧 또 한번의 폭락을 기다린다.
120일선이 240일선을 만나는 데드크로스를 기다려라


보너스

손절매의 중요성을 도표로 간단히 표현 한것 입니다.

손실율(%) -> 복구에 필요한 수익율(%)
   10%       ->       11%
   20%       ->       25%
   30%       ->       43%
   40%       ->       67%
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2009/04/18 07:09 2009/04/18 07:09
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Posted on 2008/04/17 15:03
Filed Under Financial/재테크

Q: 경기도 남양주에 시가 8억원 상당의 나대지 200여평을 보유하고 있던 박씨 부친이 최근 사망했다. 박씨는 부친의 재산이 남양주 토지 외에는 다른 게 없다. 상속세 면세 한도가 10억원이라고 하니 상속세 신고를 하지 않을 작정이다. 하지만 주변에서 상속세가 없더라도 상속세를 신고해 놓는 것이 유리하다는 이야기를 들었다. 어떻게 해야 하나?


A: 부친이 사망했으니 상속인은 모친과 본인이 된다. 이때 10억원까지는 상속세가 없다. 자녀에 대한 일괄공제로 5억원과 배우자상속공제로 5억원을 합해 총 10억원까지는 상속재산공제를 적용받을 수 있기 때문이다.

그런데 부동산은 일반적으로 기준시가로 상속재산을 평가하게 된다. 시세는 8억원 상당이지만 공시지가는 3억원 정도인 남양주 소재 나대지 200평 이외엔 다른 재산이 없으므로, 박씨 가족은 상속세 신고를 따로 하지 않더라도 상속재산이 10억원에 미달하므로 상속세는 과세되지 않는다.
하지만 박씨가 조금만 더 생각한다면, 상속세를 신고해 놓는 것이 유리하다. 공시지가 3억원이 아니라 시세인 8억원으로 신고해 놓는 것이다. 나중에 박씨가 남양주 대지를 처분할 때의 취득가액은 상속세 신고가액으로 적용되기 때문이다. 박씨의 경우는 어차피 시세인 8억원으로 상속세를 신고하더라도 상속재산이 10억원에 미달하여 내야 할 상속세는 없다.

상속받은 남양주 토지는 나대지로서 양도차익의 60%로 양도세가 중과되고 있다. 만약 상속받은 후 3년된 시점에서 박씨가 9억원에 토지를 매도한다면, 상속세 신고를 하지 않은 경우는 매도가 9억원과 공시지가 3억원의 차익인 6억원의 60%인 약 3억6000만원의 양도세가 과세될 것이다. 왜냐하면 상속세 신고를 하지 않거나 신고를 하더라도 기준시가로 상속세를 신고하였다면, 세무서에서는 공시지가 3억원에 상속받은 것으로 보기 때문이다.

반면, 상속세를 시세 8억원에 신고해 놓았다면, 매도가액 9억원과 상속세 신고가액 8억원의 차익인 1억원의 60%인 6000만원만 양도세로 내면 된다. 상속세 신고를 통해 양도세를 6배나 줄일 수 있는 것이다.

주의해야 할 점은 공시지가가 아닌 시세로 상속세를 신고하기 위해서는 사망한 때로부터 6개월 이내에 2개 이상의 감정평가법인으로부터 감정받아야 세무서로부터 인정받을 수 있다.

입력 : 2008.04.16 21:52
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2008/04/17 15:03 2008/04/17 15:03
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